ご案内
敷地面積が1000鮒以上のマンションになると、都市計画法に基づく開発許可が必要になり、さらに市区町村の開発指導要綱にも従わなければなりません。
この指導要綱は市区町村によって異なりますが、道路幅や舗装方法、公園や学校用地の供出、下水・汚水処理法などが定められていて、一定以上の施設水準が維持されます。
したがって″良好な住環境〟が保証されることになるわけです。
このような大規模マンションは、力のないデベロッパーではなかなか作ることができませんlUそれなりに経験と実績を有するデベロッパーが手がけることになり、それだけ物件の信頼性も高いと言うことができます。
物件の稀少性もメリットの一つに挙げられます。
人気が高く、中古として売り出すときも値下がりしにくいので有利です。
一方、大規模マンションのデメリットには、物件が少ないこと、あっても立地が良いところは高値であること、多くは交通の利便性が悪いこと、などが挙げられます。
交通条件の良い都心部では広い用地が入手しにくいために、大規模マンションはなかなか開発できないのが実情です。
そして開発できても共用部分の負担が分譲価格に跳ね返るので、かなり高額になります。
このため大規模開発の大部分は郊外立地になってしまいますが、今度は交通条件に難が出てきます。
大規模開発物件は買ってソンはないと思いますが、選択にあたっては「いま住むのに通勤・通学など利便性に問題はないか?」が、重要なファクターになります。
公衆電話や駅のトイレには、怪しいチラシとともに広告が張り出される。
こういうものを撒くのを、俗に金融といい、こんな金融屋にカモにされたマンションもある。
手口はこうだ。
売れなくて値引き目前のマンションに狙いをつけ、あの手この子を駆使して多重債務者にオーバーローンを組ませてこれを買わせる。
ローンでマンションの代金を支払って、あまったお金はサラ金の返済へ。
サラ金の借金は住宅ローンに切り替わりマンションは賃貸にまわる。
多重債務者にとっては、サラ金の取り立てから開放され、支払いは(ローン返済―マンションの賃貸収入)だけだから、何となくうまくいきそうな気分になる。
が、世の中そんなに甘くない。
確かに高利のサラ金はなくなった。
しかしオーバーローンだから返済は重い。
コンスタントに賃料収入が入るとは限らず、歯車が狂ったところでおしまいというわけ。
大概は半年ももたないのが普通だ。
こういう物件が競売に向かうのである。
やっかいな問題を引きずりながら。
それにしても、なぜこんな人に融資するのか?それは、裏のほうでつながって暗躍する不動産屋、金融屋、ローン会社が未だにあるからにほかならない。
モデルルームで接客する営業マンの多くは、若い人か女性です。
とくにセールスレディは、アルバイトだったリ臨時の派遣社員だったりすることも少なくありません。
マンションは不動産というよりも、耐久消費財に近い商品なので、不動産の知識がそんなになくても売ることができるからです。
クルマを売るのに自動車工学や道交法の知識はいりません。
デザインや装置やオプションを知っていればよく、一通り研修を受ければ一線に立つことができます(優秀な営業マンになるにはこれでは済みませんが)。
それと同じでマンションの営業も、パンフレットに書かれている程度の知識にプラスアルファを身につければ大概のお客様には対応できます。
デベロッパーは分譲に先駆けて、周辺環境・セールスポイント・ネックポイントに対する応酬話法などをまとめたセールスマニュアルを用意し、営業マンはこれで勉強します。
ですから、そこに書かれていることは覚えますが、その範囲を超えた質問には答えられないという営業マンが多いのです。
モデルルームに来るお客様も多くはシロウトですから、それで十分というわけです。
見込み客ができたら必ず購入させる、お客様が同じ住戸に重なったらどうやって他の住戸へ変更してもらうか――といったことしか考えていないと思ったほうがいいのです。
ですから、モデルルームへ行くときは、あらかじめ質問事項を決めておくことが大事です。
向こうが準備しているマニュアルトークに乗ってしまわないために。
モデルルームでは表面的な仕上げを見るのも大事ですが、より大切なのは目に見えない部分を見ることです。
「壁の構造は?厚さは?」「天井は二重か?」「配管はどこを通っているか?」など。
これはパンフレットには書かれていないので、必ず設計図面(希望するタイプの意匠図、電気図、設備図)を前にして説明を求めることが大事です。
営業マンがプロかシロウトかを見分けるにも、それらについて質問するのが一番。
″構造がわからない″〝図面を見られない″〝すぐに返事ができない〟というのがシロウトの証明です。
最も手っとり早くプロかシロウトか否かを見分けるには、ローンの質問をしてみること。
一般的なローンには立て板に水の答えが返ってきますから、それをやめて共済や労金といった融資について質問してみます。
これらについて一定の知識を持っていればマル、まったく返事ができなければバツです。
あらかじめ質問を用意しておきましょう。
こうして相手がシロウトだとわかったら、言うことを鵜呑みにしないこと。
lUモデルルームは、家具を上手に配置するなどして買わせる雰囲気をつくっていますから、それに流されないようにしなければなりません。
セールスマンの名刺に「宅地建物取引主任者」とあれば、ある程度信用度が高いと一般的には説明されています。
これは国家資格で、一定の不動産知識がなければ取得することができませんから、その意味でアマチュアでないことは事実です。
しかし、いかにも「私はプロ、不動産を知り尺くしていますよ」と言わんばかりの人間もいて、これには首をひねります。
宅地建物取引主任者は、この資格がないと契約の前に行なわなければならない″重要事項(その物件の性質・状態にかかわる不可欠の事柄)の説明〟ができないというだけで、とりたててエラくはないのです。
たとえば、資格を取りたての人間も一〇年前に取った人間もおなじ資格。
取りたての人間が経験豊富なはずがありません。
この資格をバカにするつもりはありませんが、資格を持っているからといって安心するなと言いたいわけです。
ある業者のセールスマンの名刺に「宅地建物取引主任」とあるのを見たことがあります"その上司は「宅地建物取引係長」とでもなっているのでしょうか。
要するにシロウトである皆さんが信用するのを狙っていることもあるのです。
重要事項の説明には、この資格が必要だと言いました。
が、この説明は形式的に行なわれる場合が多く、法に定められた必要事項だけが盛り込まれています。
また、細かいことや微妙な事柄は書かれておらず、積極的に説明することもしません。
したがって、重要事項説明があるからといって安心するのではなく、それまで物件について受けた説明は、必要に応じて説明したセールスマンにそのつど著名してもらうのがベストです。
こういう人はあまりいないのですが、ぜひこうすべきです。
別の物件をキャンセルして私のところに来られたお客様で、この方はセールスマンとの会話を録音していたので、先方が約束を守らなかったことが証明され、キャンセルが成立して手付金も無事に戻ったという例があります。
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